第219章 资本游魂
“在我看来他们商业模式中最重要的环节是企业自身‘商誉价值’。”
不过片刻交谈谢景行重新掌握主动权，气定神闲给出答案。
俞念抿了抿丰满红唇补充道：“商誉价值和他们过去几十年的成功经验相辅相成，你必须清楚认知到他们的专业性。”
“我很清楚，同时我对我个人的专业性具备清醒认知，此时此刻这个世界上没有人比我更擅长资本运作！”
谢景行张狂到极点，但这是他仅有的优势，想取得竞争胜利不得不把优势利用到极致。
金融杠杆谁都会玩，关键在于撬动杠杆一时爽，事后还债火葬场。
许老板那种房地产土鳖走火入魔用头硬抗百倍杠杆，结果就是进去唱铁窗泪。
普洛斯作为专业资本玩家肯定不能效仿，他们在国内利用现有金融体系下的‘reits’信托基金自有一套成熟运作模式。
先自掏腰包出钱建物流园区，建完转给旗下物业管理部门。接着从私募市场发起股权基金引入外部资金，将物流园区和物业管理营收资产打包收购；最后由私募股权基金发行reits产品。
国内本土一众同行无法模仿这套玩法的难点在于中间环节——私募股权基金。
普洛斯拥有强大的物流园区开发团队，第三方企业客户认可这块招牌，他们能做到边建园区边招租，堪比住宅房地产预售制。
等到园区建设完成招租也完成六七层，资本市场看到回报前景，启动前端私募股权基金对其进行收购自然轻而易举。
完成这一环节，普洛斯收回前期投入的大笔现金流继续发开物流园区。
私募股权基金则持有园区、物业管理资产运作一段时间，当营收回报率成熟各项指标符合国内严苛的‘reits’基金标准。
把资产长期经营收益权以发行‘reits’产品的方式卖到二级市场偿还杠杆债务，套取大笔现金转过头继续收购普洛斯建设的物流园区。
简而言之，普洛斯通过两层资本运作，提前兑现了常规经营十年乃至二十年才能回收成本、盈利，把资金占用成本压力与风险转嫁给私募股权基金和‘reits’产品的投资人。
通常一个项目从拿地开发园区到发行‘reits’产品投资人开开心心躺着等收租，整套流程周期压缩至两年左右。
他们有亚马逊、唯品会、大润发众多高粘性大客户，仓库租约一签就是十来年长期合同。
私募股权基金对“普洛斯出品必属精品”的商誉价值买账，愿意从中承担绝大部分风险，国内同行们却不行。
要么仓储网络偏居一隅无法布局全国客户只租短期，要么没有开发管理经验一个园区建三五年搞不定。
用脚投票都知道投谁，越是如此整個市场越是深陷马太效应无法自拔，普洛斯良性循环撬动杠杆狂飙突进赢家通吃，同行们吭哧吭哧跟在后面追永远无法得到资本市场认可撬动金融杠杆。
所以谢景行认为普洛斯最大优势是商誉价值，他们愣是把重资产行业玩出了轻资产运营的既视感，最变态的是私募股权基金由其内部发起引入外部投资者。
最终发行‘reits’产品，物流园区资产实际上还掌控在他们手中。
俞念之所以说成功经验与商誉价值相辅相成便是如此，资产总得需要人打理，不交给普洛斯给谁，人家的的确确能帮各环节投资人利益最大化。
“我可以模仿他们的模式，只需要在中间环节做出改变，发挥我的个人优势。”
咖啡散去热气变凉，谢景行咽下些许微苦，阐述他解决后端杠杆偿还的方案。
俞念插着手思考全套商业模式问：“私募股权基金？”
“没错，他们的逻辑是利用优质商誉及成熟开发经验，吸纳大量外部资本入局转嫁成本。”
谢景行摁压眉心：“而我个人或者说云河物流自行承担这部分压力，绕开私募股权环节，直接进入后端‘reits’产品发行阶段。”
“云河物流一个项目周期要几年？”俞念挑重点问。
“没具体估算过，现有‘reits’产品监管标准不变，大概5—8年左右。”
谢景行略作停顿：“要是能推动金融监管尽早放宽‘reits’市场准入标准，五年时间可以期待。”
“一个项目五年成本占用期，你有多少钱来兜底？”俞念丧气的抓了抓头发。
谢景行的意图非常简单，把他去年利用50倍杠杆开发的云南春城仓储中心项目当做样板，完全凭借自有资金兜底长达五年的成本周期。
直到物流仓储中心盈利达标，进入发行‘reits’环节回笼资金偿还杠杆债务。
以资金量弥补和普洛斯之间的差距，假如后者以2亿资金2年周期的成本发开项目，那他就以10亿资金5年周期的成本同时开发两个项目。
——简称，力大砖飞暴力破局。
抛开现金流不谈，如此刚健朴实的狂野路子还真具备可行性，问题是抛不开！
“这是一个好问题，我从两个方面回答你。”
谢景行点头夸赞，慢悠悠解释道：“第一，最大化释放杠杆，50倍还不够。国内地产上涨趋势明显，百倍杠杆三五年时间内不会出问题。”
“第二，我也有我的个人商誉，从去年六月份至今一年整，我通过金融投资至少赚到40亿美元净利润。”
他认真问道：“毋庸置疑的强大造血能力对吗？”
“坦诚说，如果后续五年你能持续保持这种质量的造血能力且地产市场不崩盘，我认为云河物流进军物流地产行业可行。”
俞念做了个下压手势示意，遗憾的继续说：“我个人相信你的能力和市场判断，但我们都知道风险投资无法摆脱主观判断，你要说服其他投资人。”
“柳青帮我约了中投、中交的领导，我需要你帮我约你们集团领导，最好算上华润和中信。”谢景行早有准备把计划全盘脱出。
中投和中信是部级央企，能够提供直接资金支持与前端金融杠杆资源；招商局集团有港口物流，华润是地产仓储物流；中交地方资源深厚对应园区开发建设。
这些企业互相之间关系说不上和谐，因此尽可能备份增加选择性，有枣没枣打一杆子，最终能拿下几个事在人为。
俞念略作思索：“以云河物流启动新型生鲜零售超市项目为主。”
“没问题，其实物流地产业务在我看来，更像是云河必要引入国资股东后的某种尝试，并不是我追求大而全。”
费尽唇舌好不容易说服大姨子，谢景行切换态度开始怀柔。
俞念白了他一眼：“无论如何，即便成功引入国资，伱短时间内也不用奢望能换取太大支持。”
“当然，我的自我认知向来还算不错。”谢景行满脸乖巧懂事架势。就现如今云河物流的体量，去找中投此类庞然大物说我要干翻普洛斯垄断物流地产市场，多少沾点脑残行为。
不如用新兴生鲜零售超市当由头，先把他们拉上船，后续做出一定成绩再谈其他来的实际些，不骄不躁徐徐图之。
俞念放缓语气：“给我一个大致融资预期。”
“注册增发10%—15%股份，融资50亿—80亿元，大差不差这个区间。”谢景行脸不红心不跳咔吧着眼睛。
俞念颇为诧异惊奇道：“你这是按照多少倍pe计算的估值？”
“30倍，行价！”谢景行脱口而出。
俞念气不打一处来：“你别跟我来这套，云河物流核心业务明明是综合物流服务，哪来的30pe？”
“那是半年前，现在我们打通农业+互联网闭环，供应链商务和物流地产业务增长强劲，30倍pe非常良心。”
谢景行腆着脸半真半假叫嚣，俞念一时间还真不好意思跟他较真。
物流运输是个很广义的概念，为第三方企业客户提供专业化仓储运输配送的综合物流企业赚点辛苦钱，在资本市场不太吃香。
其次顺丰、三通一达为首的网络物流运输企业面向社会大众个人散客，得益于乘互联网时代电商风口，资本市场给的估值很高。
但也仅仅是这几年，过几年市场份额增长速度下降，本质跟综合物流没区别。
供应链商务物流已经切入大宗商品贸易领域了，比如云河物流通过云山集团的路子，帮客户从国外代购大宗农产品甚至能源矿石送货上门。
这块业务不是一般企业能玩得转水很深，资本市场给估值偏向看具体标的，10到50倍估值皆有可能。
至于物流地产企业安稳收租估值整体偏高，一般是养老基金等稳健型大型金融投资机构心头好。
谢景行要是连这点估值好处都占不到，何必串联整套农业+互联网生态闭环。专注投资众所周知的互联网项目，站在台前享受大众追捧顺便轻轻松松把钱赚了多少。
俞念见他愈发自鸣得意，忽然想到什么说：“我记得年初云河物流接受过京东一轮融资。”
“……战略合作，我置换了京东的股份。”谢景行不自觉咬紧后槽牙。
俞念嘴角翘起弧度，饶有兴致夸奖道：“是吗，京东上市表现一路飘红，你肯定赚了不少吧？”
“战略合作，赚多赚少不重要，京东是为数不多自建仓储物流体系的企业！”谢景行强行找补。
“这也没错，他们通过公司上市融资，减轻自建仓储物流资金占用成本，和你的打法异曲同工。”
俞念笑靥如大眼睛闪着崇拜化身小迷妹竖起大拇指：“谢总战略眼光委实长远，真是令人敬佩！”
“呵呵，我迟早从刘强东手里赚回来，我很看好他。”
谢景行倒驴不倒架死撑脸面，胸口老血积郁翻涌端起见底的咖啡杯往嘴里灌强压，不小心差点被呛死连连咳嗽。
年初因为种种利益置换京东战略入股云河物流的估值仅240亿，算下来他不能说亏掉裤衩，只能说亏的篮子都滴血。
跑通农业生态闭环的云河物流天然全能，有潜力覆盖除网络运输之外全部物流领域。
要知道国内物流市场总体规模10万亿级别，想想长期投资回报率预期，京东有可能成为他职业生涯中最大亏损案例。
谢景行气急败坏暗骂张旭豪尔母婢，要不是这货非要作死他便不会全盘接手新大饿，不全盘接手新大饿就不会后续的连锁反应。
“我相信你了。”
俞念眉眼弯弯观察他狼狈咳嗽的样子，没头没脑冒出一句话。
谢景行愣了愣：“什么？”
“相信你只是顺势而为，所以你的最初规划是什么？”
俞念不等回应，自行推测道：“你没有投资投成实控人的准备，原本打算由张旭豪团队站在台前实控饿了么，云山集团自持农业生产、运输两个环节。”
“利用互联网初创企业股权结构分散化的特性，通过资本持有饿了么股权连接农业+互联网生态闭环。这样的实现方式云山集团能够规避垄断监管，也就不需要大量引入国资股东了。”
她幽幽吐出口气肯定的说：“你真的认可腾讯那套开放共生投资战略。”
“不然呢？没有人能够垄断所有，强如洛克菲勒、摩根一样被肢解拆分。但资本可以串联所有，他们仍然如同游魂徘徊在美国上空，无处不在。”谢景行竖起手指绕着圈。
俞念不置可否：“既然引入国资股东已成定局，顺势尝试物流地产领域未尝不可，我会尽量帮忙。”
“我该怎么感谢你？”谢景行痛痛快快颔首致谢。
俞念陷入沉默，片刻后郑重问道：“你到底想做什么？”
“我没听懂。”
“我是说，你的理想，你的自我价值，促使你毫不懈怠时刻保持前进的动力来源是什么？别用睡明星赚大钱之类的烂俗理由敷衍我，这个世界上貌似已经没什么你无法满足的物质欲望了。”
“……这重要吗？”谢景行皱起眉头。
“非常重要！在我浅薄有限的人生认知里，你天资卓绝，我无比确信。”
俞念胸脯起伏尽显波澜，目光复杂用一种难以言喻的表情注视着他：“但人们说天才和疯子只有一线之隔，我看不透你想引领世界还是毁灭世界。”
“这个话题太宏大了，我没考虑过，至少当下我只是觉得不能浪费……你所谓的卓绝天资，也许以后我会认真思考。”谢景行茫然地挠了挠后脑勺。
“那就等你想清楚了再来问如何回报我。”俞念有耐心等待。
旁观者清，这本该是几个月后谢景行跟俞念回江浙老家时，要面对的问题。
某些时候平庸未必不好。
(本章完)
“在我看来他们商业模式中最重要的环节是企业自身‘商誉价值’。”
不过片刻交谈谢景行重新掌握主动权，气定神闲给出答案。
俞念抿了抿丰满红唇补充道：“商誉价值和他们过去几十年的成功经验相辅相成，你必须清楚认知到他们的专业性。”
“我很清楚，同时我对我个人的专业性具备清醒认知，此时此刻这个世界上没有人比我更擅长资本运作！”
谢景行张狂到极点，但这是他仅有的优势，想取得竞争胜利不得不把优势利用到极致。
金融杠杆谁都会玩，关键在于撬动杠杆一时爽，事后还债火葬场。
许老板那种房地产土鳖走火入魔用头硬抗百倍杠杆，结果就是进去唱铁窗泪。
普洛斯作为专业资本玩家肯定不能效仿，他们在国内利用现有金融体系下的‘reits’信托基金自有一套成熟运作模式。
先自掏腰包出钱建物流园区，建完转给旗下物业管理部门。接着从私募市场发起股权基金引入外部资金，将物流园区和物业管理营收资产打包收购；最后由私募股权基金发行reits产品。
国内本土一众同行无法模仿这套玩法的难点在于中间环节——私募股权基金。
普洛斯拥有强大的物流园区开发团队，第三方企业客户认可这块招牌，他们能做到边建园区边招租，堪比住宅房地产预售制。
等到园区建设完成招租也完成六七层，资本市场看到回报前景，启动前端私募股权基金对其进行收购自然轻而易举。
完成这一环节，普洛斯收回前期投入的大笔现金流继续发开物流园区。
私募股权基金则持有园区、物业管理资产运作一段时间，当营收回报率成熟各项指标符合国内严苛的‘reits’基金标准。
把资产长期经营收益权以发行‘reits’产品的方式卖到二级市场偿还杠杆债务，套取大笔现金转过头继续收购普洛斯建设的物流园区。
简而言之，普洛斯通过两层资本运作，提前兑现了常规经营十年乃至二十年才能回收成本、盈利，把资金占用成本压力与风险转嫁给私募股权基金和‘reits’产品的投资人。
通常一个项目从拿地开发园区到发行‘reits’产品投资人开开心心躺着等收租，整套流程周期压缩至两年左右。
他们有亚马逊、唯品会、大润发众多高粘性大客户，仓库租约一签就是十来年长期合同。
私募股权基金对“普洛斯出品必属精品”的商誉价值买账，愿意从中承担绝大部分风险，国内同行们却不行。
要么仓储网络偏居一隅无法布局全国客户只租短期，要么没有开发管理经验一个园区建三五年搞不定。
用脚投票都知道投谁，越是如此整個市场越是深陷马太效应无法自拔，普洛斯良性循环撬动杠杆狂飙突进赢家通吃，同行们吭哧吭哧跟在后面追永远无法得到资本市场认可撬动金融杠杆。
所以谢景行认为普洛斯最大优势是商誉价值，他们愣是把重资产行业玩出了轻资产运营的既视感，最变态的是私募股权基金由其内部发起引入外部投资者。
最终发行‘reits’产品，物流园区资产实际上还掌控在他们手中。
俞念之所以说成功经验与商誉价值相辅相成便是如此，资产总得需要人打理，不交给普洛斯给谁，人家的的确确能帮各环节投资人利益最大化。
“我可以模仿他们的模式，只需要在中间环节做出改变，发挥我的个人优势。”
咖啡散去热气变凉，谢景行咽下些许微苦，阐述他解决后端杠杆偿还的方案。
俞念插着手思考全套商业模式问：“私募股权基金？”
“没错，他们的逻辑是利用优质商誉及成熟开发经验，吸纳大量外部资本入局转嫁成本。”
谢景行摁压眉心：“而我个人或者说云河物流自行承担这部分压力，绕开私募股权环节，直接进入后端‘reits’产品发行阶段。”
“云河物流一个项目周期要几年？”俞念挑重点问。
“没具体估算过，现有‘reits’产品监管标准不变，大概5—8年左右。”
谢景行略作停顿：“要是能推动金融监管尽早放宽‘reits’市场准入标准，五年时间可以期待。”
“一个项目五年成本占用期，你有多少钱来兜底？”俞念丧气的抓了抓头发。
谢景行的意图非常简单，把他去年利用50倍杠杆开发的云南春城仓储中心项目当做样板，完全凭借自有资金兜底长达五年的成本周期。
直到物流仓储中心盈利达标，进入发行‘reits’环节回笼资金偿还杠杆债务。
以资金量弥补和普洛斯之间的差距，假如后者以2亿资金2年周期的成本发开项目，那他就以10亿资金5年周期的成本同时开发两个项目。
——简称，力大砖飞暴力破局。
抛开现金流不谈，如此刚健朴实的狂野路子还真具备可行性，问题是抛不开！
“这是一个好问题，我从两个方面回答你。”
谢景行点头夸赞，慢悠悠解释道：“第一，最大化释放杠杆，50倍还不够。国内地产上涨趋势明显，百倍杠杆三五年时间内不会出问题。”
“第二，我也有我的个人商誉，从去年六月份至今一年整，我通过金融投资至少赚到40亿美元净利润。”
他认真问道：“毋庸置疑的强大造血能力对吗？”
“坦诚说，如果后续五年你能持续保持这种质量的造血能力且地产市场不崩盘，我认为云河物流进军物流地产行业可行。”
俞念做了个下压手势示意，遗憾的继续说：“我个人相信你的能力和市场判断，但我们都知道风险投资无法摆脱主观判断，你要说服其他投资人。”
“柳青帮我约了中投、中交的领导，我需要你帮我约你们集团领导，最好算上华润和中信。”谢景行早有准备把计划全盘脱出。
中投和中信是部级央企，能够提供直接资金支持与前端金融杠杆资源；招商局集团有港口物流，华润是地产仓储物流；中交地方资源深厚对应园区开发建设。
这些企业互相之间关系说不上和谐，因此尽可能备份增加选择性，有枣没枣打一杆子，最终能拿下几个事在人为。
俞念略作思索：“以云河物流启动新型生鲜零售超市项目为主。”
“没问题，其实物流地产业务在我看来，更像是云河必要引入国资股东后的某种尝试，并不是我追求大而全。”
费尽唇舌好不容易说服大姨子，谢景行切换态度开始怀柔。
俞念白了他一眼：“无论如何，即便成功引入国资，伱短时间内也不用奢望能换取太大支持。”
“当然，我的自我认知向来还算不错。”谢景行满脸乖巧懂事架势。就现如今云河物流的体量，去找中投此类庞然大物说我要干翻普洛斯垄断物流地产市场，多少沾点脑残行为。
不如用新兴生鲜零售超市当由头，先把他们拉上船，后续做出一定成绩再谈其他来的实际些，不骄不躁徐徐图之。
俞念放缓语气：“给我一个大致融资预期。”
“注册增发10%—15%股份，融资50亿—80亿元，大差不差这个区间。”谢景行脸不红心不跳咔吧着眼睛。
俞念颇为诧异惊奇道：“你这是按照多少倍pe计算的估值？”
“30倍，行价！”谢景行脱口而出。
俞念气不打一处来：“你别跟我来这套，云河物流核心业务明明是综合物流服务，哪来的30pe？”
“那是半年前，现在我们打通农业+互联网闭环，供应链商务和物流地产业务增长强劲，30倍pe非常良心。”
谢景行腆着脸半真半假叫嚣，俞念一时间还真不好意思跟他较真。
物流运输是个很广义的概念，为第三方企业客户提供专业化仓储运输配送的综合物流企业赚点辛苦钱，在资本市场不太吃香。
其次顺丰、三通一达为首的网络物流运输企业面向社会大众个人散客，得益于乘互联网时代电商风口，资本市场给的估值很高。
但也仅仅是这几年，过几年市场份额增长速度下降，本质跟综合物流没区别。
供应链商务物流已经切入大宗商品贸易领域了，比如云河物流通过云山集团的路子，帮客户从国外代购大宗农产品甚至能源矿石送货上门。
这块业务不是一般企业能玩得转水很深，资本市场给估值偏向看具体标的，10到50倍估值皆有可能。
至于物流地产企业安稳收租估值整体偏高，一般是养老基金等稳健型大型金融投资机构心头好。
谢景行要是连这点估值好处都占不到，何必串联整套农业+互联网生态闭环。专注投资众所周知的互联网项目，站在台前享受大众追捧顺便轻轻松松把钱赚了多少。
俞念见他愈发自鸣得意，忽然想到什么说：“我记得年初云河物流接受过京东一轮融资。”
“……战略合作，我置换了京东的股份。”谢景行不自觉咬紧后槽牙。
俞念嘴角翘起弧度，饶有兴致夸奖道：“是吗，京东上市表现一路飘红，你肯定赚了不少吧？”
“战略合作，赚多赚少不重要，京东是为数不多自建仓储物流体系的企业！”谢景行强行找补。
“这也没错，他们通过公司上市融资，减轻自建仓储物流资金占用成本，和你的打法异曲同工。”
俞念笑靥如大眼睛闪着崇拜化身小迷妹竖起大拇指：“谢总战略眼光委实长远，真是令人敬佩！”
“呵呵，我迟早从刘强东手里赚回来，我很看好他。”
谢景行倒驴不倒架死撑脸面，胸口老血积郁翻涌端起见底的咖啡杯往嘴里灌强压，不小心差点被呛死连连咳嗽。
年初因为种种利益置换京东战略入股云河物流的估值仅240亿，算下来他不能说亏掉裤衩，只能说亏的篮子都滴血。
跑通农业生态闭环的云河物流天然全能，有潜力覆盖除网络运输之外全部物流领域。
要知道国内物流市场总体规模10万亿级别，想想长期投资回报率预期，京东有可能成为他职业生涯中最大亏损案例。
谢景行气急败坏暗骂张旭豪尔母婢，要不是这货非要作死他便不会全盘接手新大饿，不全盘接手新大饿就不会后续的连锁反应。
“我相信你了。”
俞念眉眼弯弯观察他狼狈咳嗽的样子，没头没脑冒出一句话。
谢景行愣了愣：“什么？”
“相信你只是顺势而为，所以你的最初规划是什么？”
俞念不等回应，自行推测道：“你没有投资投成实控人的准备，原本打算由张旭豪团队站在台前实控饿了么，云山集团自持农业生产、运输两个环节。”
“利用互联网初创企业股权结构分散化的特性，通过资本持有饿了么股权连接农业+互联网生态闭环。这样的实现方式云山集团能够规避垄断监管，也就不需要大量引入国资股东了。”
她幽幽吐出口气肯定的说：“你真的认可腾讯那套开放共生投资战略。”
“不然呢？没有人能够垄断所有，强如洛克菲勒、摩根一样被肢解拆分。但资本可以串联所有，他们仍然如同游魂徘徊在美国上空，无处不在。”谢景行竖起手指绕着圈。
俞念不置可否：“既然引入国资股东已成定局，顺势尝试物流地产领域未尝不可，我会尽量帮忙。”
“我该怎么感谢你？”谢景行痛痛快快颔首致谢。
俞念陷入沉默，片刻后郑重问道：“你到底想做什么？”
“我没听懂。”
“我是说，你的理想，你的自我价值，促使你毫不懈怠时刻保持前进的动力来源是什么？别用睡明星赚大钱之类的烂俗理由敷衍我，这个世界上貌似已经没什么你无法满足的物质欲望了。”
“……这重要吗？”谢景行皱起眉头。
“非常重要！在我浅薄有限的人生认知里，你天资卓绝，我无比确信。”
俞念胸脯起伏尽显波澜，目光复杂用一种难以言喻的表情注视着他：“但人们说天才和疯子只有一线之隔，我看不透你想引领世界还是毁灭世界。”
“这个话题太宏大了，我没考虑过，至少当下我只是觉得不能浪费……你所谓的卓绝天资，也许以后我会认真思考。”谢景行茫然地挠了挠后脑勺。
“那就等你想清楚了再来问如何回报我。”俞念有耐心等待。
旁观者清，这本该是几个月后谢景行跟俞念回江浙老家时，要面对的问题。
某些时候平庸未必不好。
(本章完)